¿Es posible y razonable incluir las zonas comunes de uso exclusivo como parte del coeficiente de los inmuebles que específicamente disfrutan de dichas áreas?

Diseño-jardines-en-zonas-comunes-Viveros-Ferca“- Teniendo en cuenta la ponderación objetiva, ¿Es posible y razonable incluir las zonas comunes de uso exclusivo (Jardines apartamentos) como parte del coeficiente de los inmuebles que específicamente disfrutan de dichas áreas?

 – ¿He visto que en algunos conjuntos residenciales no le dan el mismo valor porcentual a las zonas privadas descubiertas (y si aplica en este caso, a las áreas comunes de uso exclusivo) a la hora de calcular el coeficiente, (por dar un ejemplo, contabilizan el 40% de las mismas) es esta práctica legal?

 – ¿El cálculo, o modificación de los coeficientes puede eventualmente ser modificado por una asamblea de copropietarios?

 – En caso de no recibir, ¿Amarilo estaría obligado a cambiar el Reglamento de propiedad horizontal?”

 Respecto a las preguntas presentadas por usted podemos avocar la Ley 675 de 2001 en su capítulo Vl en que se habla de lis bienes comunes, su artículo 21 menciona un trámite para realizar la desafectación efectiva de los bienes comunes y concordante con este podemos mencionar el artículo 22 y 23 de dicha Ley, en que el primero corresponde a los bienes comunes de uso exclusivo y el segundo al régimen especial de los bienes de uso exclusivo, se relacionan a continuación:

 Artículo 21. Procedimiento para la desafectación de bienes comunes. La desafectación de bienes comunes no esenciales implicará una reforma al reglamento de propiedad horizontal, que se realizará por medio de escritura pública con la cual se protocolizará el acta de autorización de la asamblea general de propietarios y las aprobaciones que hayan sido indispensables obtener de conformidad con el artículo precedente. Una vez otorgada esta escritura, se registrará en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la cual abrirá el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente. En la decisión de desafectar un bien común no esencial se entenderá comprendida la aprobación de los ajustes en los coeficientes de copropiedad y módulos de contribución, como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados al edificio o conjunto. En este caso los coeficientes y módulo se calcularán teniendo en cuenta los criterios establecidos en el capítulo VII del título primero de esta ley.

Concordante con este articulo, debe entonces revisarse el contenido del artículo 22 el cual habla de bienes comunes de uso exclusivo.

 Artículo 22. Bienes comunes de uso exclusivo. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos. Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo. Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción.

 Dado el caso que se realice la desafectación del bien común de uso exclusivo, los propietarios a los que se asigne el uso exclusivo del bien determinado quedarán obligados a los numerales de que el siguiente artículo de la Ley 675 de 2001 menciona.

 Artículo 23. Régimen especial de los bienes comunes de uso exclusivo. Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior, quedarán obligados a:

  1.  No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.
  2. No cambiar su destinación.
  3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.
  4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.

 Parágrafo 1°. Las mejoras necesarias, no comprendidas dentro de las previsiones del numeral 3 del presente artículo, se tendrán como expensas comunes del edificio o conjunto, cuando no se trate de eventos en los que deba responder el constructor.

 Parágrafo 2°. En ningún caso el propietario inicial podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes.

 Concordante con lo anterior debemos entonces entrar a revisar el capitulo Vll que habla sobre los coeficientes de copropiedad en que podemos deducir que se modifica el coeficiente de los propietarios a quienes se les asigne el bien común de uso exclusivo es decir, aumentará.

 Artículo 28. Modificación de coeficientes. La asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, podrá autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con modificación de los coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos:(…)

  1. Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo.

(…)

Ahora bien, ya resueltas las dudas en cuanto a que si un bien común de uso exclusivo puede asignarse a un propietario, de que si ese bien asignado a él le aumenta el coeficiente y la aclaración del procedimiento que se debe seguir toda vez que necesita una solemnidad y es que se modifique el reglamento de propiedad horizontal y que conste en escritura pública esa modificación, entraremos a realizar las debidas observaciones en cuanto al procedimiento que debe seguir la asamblea general para tomar la decisión de aumento de coeficiente y desafectación del bien.

En el capitulo X de la Ley 675 de 2001 denominado “de la asamblea general”, menciona el artículo 46 las decisiones que ésta debe tomar, en la medida en que se necesita una mayoría calificada:

Artículo 46. Decisiones que exigen mayoría calificada. Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto:

 (…)

  1. Reforma a los estatutos y reglamento.

  1. Desafectación de un bien común no esencial.

(…)

Revisado lo anterior entonces podemos extraer los siguientes puntos:

Que se debe realizar una asamblea general extraordinaria en que se decidan sobre dos puntos en específico, debe tener en cuenta que se necesitará la mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto, entonces tenemos:

  1. Debe realizarse la desafectación del bien común de uso exclusivo

  1. Debe determinarse el coeficiente que tendrá el o los propietarios a los que se les asigne la desafectación.

  1. Debe reformarse el reglamento de la propiedad horizontal para dicha desafectación.

  1. Esta reforma se debe realizar por medio de escritura pública con la que se protocolizará el acta de autorización de la asamblea de propietarios y las aprobaciones.

Ahora bien, aclarado lo anterior es necesario que este concepto tenga una validez jurídica, toda vez que aparte de citar a la Ley 675 de 2001 en que se expide el régimen de propiedad horizontal y la cual nos trae a colación todo lo relacionado con la desafectación de los bienes exclusivos de uso común y el aumento de coeficientes de los propietarios de los bienes inmuebles. Debemos entonces entrar a examinar jurisprudencialmente lo que se ha dicho respecto del tema, es así que traemos lo siguiente.

La Corte Constitucional, respecto al coeficiente trae la sentencia C- 782 de 2004, en que se menciona lo siguiente respecto de coeficiente en su aparte de consideraciones y fundamentos, el numeral 10o estipula:

10- La ley 675 de 2001 prevé un criterio respecto a la determinación de la toma de decisiones, la fijación de expensas comunes y el establecimiento de obligaciones frente a la propiedad común. Se trata del “coeficiente de copropiedad”, que define el alcance de muchos de los derechos del propietario con respecto a las área comunes y al ejercicio de sus actividades, incluso, en las áreas privadas. De hecho, el artículo 25 de la ley 675 de 2001 señaló que los coeficientes de copropiedad (porcentajes de propiedad) definen la proporción de los derechos de los titulares de unidades privadas sobre los bienes comunes, el porcentaje de participación en la asamblea para la toma de decisiones económicas y el índice de participación en las expensas comunes, pues a mayor coeficiente, mayor cuota de sostenimiento. En el mismo sentido, el artículo 26 de la mencionada ley estableció que tales coeficientes se calculan “con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto”, lo cual significa que dicho coeficiente depende esencialmente del área de cada unidad privada que compone el edificio o el conjunto.

La parte subrayada y en negrillas nos muestra que el coeficiente de los propietarios se calculan de acuerdo al área privada de cada uno, luego entonces es correcto afirmar que luego de que la asamblea general apruebe en sus estatutos y se reforme que determinado bien de uso exclusivo se desafecte, hará parte del propietario a que se asigne y que este se hará responsable de lo estipulado en el artículo 23 de la Ley 675 de 2001 junto con sus dos parágrafos.

En cuanto a la segunda pregunta que usted formula, se realizo una consulta  a una persona profesional en Arquitectura, quien nos menciona que para llevar a cabo el procedimiento anteriormente mencionado, es necesario que un profesional en dicha materia, realice el cálculo del porcentaje que se le daría a la propiedad. De acuerdo a lo anterior, para que se haya calculado el 40%, debe haber sido proporcional al total del área.

Atentamente,

 LUCÍA TORRES PARRA

Asistente Jurídico

 

 

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