Puedo colocar películas oscuras a los vidrios de mi apartamento?

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En atención a la consulta “En la Agrupación de Vivienda Calleja 2000, segunda etapa, dos copropietarios instalaron unas películas de color oscuro, en la parte interna de los vidrios del Apartamento.

 ¿Colocar este tipo de películas es válido? En caso positivo o negativo, Agradecería informar la Ley, norma, artículo, sentencia, etc., donde se puede encontrar sustento a la respuesta.

 En caso que no se pueda colocar película, agradecería informar el Procedimiento para que el residente retire tal elemento.” nos permitimos dar respuesta en los siguientes términos:

  1. Como primera medida para analizar el tema en concreto, se debe revisar la legislación vigente, es decir, se debe señalar las estipulaciones que nos da en tanto que la propiedad se rige bajo determinada normatividad.

 En el tema consultado a nosotros, debemos entonces referirnos al Código Civil, que en su artículo 669[1] menciona el concepto de dominio, del cual se pueden extraer ciertas ideas, en el entendido que es un derecho real, es decir, ese derecho que toda persona tiene sobre las cosas corporales, así pues el sujeto está facultado a disponer de ella en tanto no se contravie la ley o el derecho ajeno, en cuanto a esto último (subrayado en negrillas) se puede deducir que la persona sobre quien reza dicho derecho tiene una limitación a su propiedad, la que consiste en que su derecho termina cuando comienza el derecho del otro, así entonces el sujeto está en su plena facultad de realizar determinadas conductas en su propiedad siempre y cuando no afecte la de los demás.

  1. Ahora bien, de acuerdo al anterior postulado debemos entonces revisar las estipulaciones respecto al tema en la legislación urbana colombiana, que se encuentra en la Ley 388 de 1997, en la que el podemos interpretar el artículo 103[2] que habla de las sanciones urbanísticas que se imponen, a los propietarios en sus actuaciones que contravengan tanto como la ley como los planes de ordenamiento territorial, este tema no es del todo concierne respecto del presente pero que sin embargo ayuda a resolver el inquietante de las modificaciones en construcciones toda vez que la norma urbanística deja un vacío normativo en cuanto a las limitaciones de la propiedad privada respecto de la propiedad horizontal.
  1. Para que el concepto sea lo más claro posible, analizaremos las siguientes nociones para así determinar si es posible que el propietario pueda realizar dicha modificación en su área privada. Según la Real Academia de la Lengua Española tenemos los siguientes
  • Reforma: es el nombre que se da a un proceso de cambio de aspecto y/o de funcionalidadde una estructura.
  • Modificación: es un cambio de la estructura en la forma y/o en el tamaño de la misma.
  • Ampliación: tiene que ver con fines de remodelamiento y/o adaptación a otros usos, incluyendo casi siempre también tareas de preservación y mantenimiento (tratamientos contra la acción de los elementos, pintura, impermeabilización, etc).
  1. Ahora bien, luego de analizar los anteriores conceptos para determinar si lo que aquí se realizo por parte del propietario fue una infracción para con la propiedad horizontal en cuanto a su bien privado o de dominio particular, debemos entonces necesariamente entrar a revisar la Ley 675 de 2001, por medio de la cual se regula todo lo concerniente a Propiedad Horizontal, así pues, debemos mencionar el artículo en el que se mencionan las obligaciones que tienen los propietarios respecto de los bienes referidos (bienes de dominio particular o privada).

Artículo 18. Obligaciones De Los Propietarios Respecto De Los Bienes De Dominio Particular o Privado. En relación con los bienes de dominio particular sus propietarios tienen las siguientes obligaciones[3]:

  1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública.

(…)

Quiere entonces decir esto que los propietarios de dichos bienes inmuebles sobre quienes recae su derecho real de dominio, pueden realizar cualquier tipo de actos siempre y cuando (parte subrayada del texto) no se comprometa la seguridad o solidez del edificio o del conjunto, entendiéndose así:

  1. No se puede realizar acto alguno en que se comprometa como primera medida la fachada del edificio (entendiéndose como ésta la parte exterior de la edificación) dado que se estaría incurriendo en una reforma arquitectónica y estética, asunto que debe tratarse mediante Asamblea General como bien se menciona en el artículo 38 de la Ley 675 de 2001[4].
  1. Como segunda medida debe el propietario respecto de los bienes de dominio particular abstenerse de ejecutar actos en los que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto.
  1. Nos menciona así pues que adicionalmente lo que se especifica en los literales anteriores, debe abstenerse el propietario respecto del los bienes de dominio particular o privado, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o que afecten la salud pública.

Así entonces, la Ley 675 de 2001, deja en plena libertad al propietario de disponer de su bien de dominio particular o privado, es decir, su derecho real de dominio, entendiéndose los numerales anteriores, explicándose al tenor literal de lo dispuesto por el legislador.

Finalmente, podremos revisar un aparte de la jurisprudencia nacional, en la que la Corte Constitucional, hace relación de las limitaciones que se le pueden dar a la propiedad privada, por parte de la propiedad horizontal.

Además, el régimen de propiedad horizontal puede imponer limitaciones al ejercicio de la propiedad que se tiene sobre el bien individual con el objeto de conservar la armonía de la comunidad o las características de la misma. Igualmente, podrá establecer restricciones a la destinación que se le otorgue al inmueble, más allá de las regulaciones que las autoridades hayan establecido para los usos del suelo del sector del cual se trate[5].

 Así entonces se puede decir que estas limitaciones de las que habla puntualmente la jurisprudencia, hace relación a todo ese tipo de conductas o actos que se pueden restringir por parte de la propiedad horizontal para con los propietarios de la misma, podemos entonces decir que si no se estipula en el reglamento de propiedad horizontal dichas limitaciones a la propiedad privada, no se pueden hacer exigibles, ni prohibir dichos actos para con los propietario; la citada jurisprudencia menciona que a falta de especificación en cuanto a los deberes, obligaciones y limitaciones se deberá acudir ante lo estipulado por la ley y esta hace relación a la modificación como ya lo vimos, a nivel interno del apartamento en tanto que no se puede afectar la estructura de la edificación como tal.

Atentamente,

LUCÍA TORRES PARRA

Asistente Jurídico

 [1] CODIGO CIVIL ARTÍCULO 669Concepto De Dominio. El dominio que se llama también propiedad es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella, no siendo contra ley o contra derecho ajeno.
[2] LEY 388 DE 1997 Artículo  103. Infracciones urbanísticas. Toda actuación de parcelación, urbanización, construcción, reforma o demolición que contravenga los planes de ordenamiento territorial o sus normas urbanísticas, dará lugar a la imposición de sanciones urbanísticas a los responsables, incluyendo la demolición de las obras, según sea el caso, sin perjuicio de las eventuales responsabilidades civiles y penales de los infractores.
[3] LEY 675 DE 2001 Artículo 18. Obligaciones De Los Propietarios Respecto De Los Bienes De Dominio Particular o Privado.
[4] LEY 675 DE 2001 Artículo 38. Naturaleza y Funciones.

[5] Sentencia C-318 de 2002. MAGISTRADO PONENTE ALFREDO BELTRAN SIERRA.

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