¿Hasta dónde un arrendatario tiene autoridad y amplio poder para reclamar en el conjunto?

Este correo proviene del propietario de la casa que vive en el exterior y que la arrendataria la
señora Lucìa Serna, es quien ha solicitado informaciòn sobre conciliaciòn con la Constructora,
cuota extraordinaria y demàs, habiendo llegado hasta la tutela.
En repetidas ocasiones le he solicitado a la hermana del propietario que vive en Colombia que
nos envìe el poder amplio y sufiente que autoriza a la señora Lucìa Serna para que pueda
representar en todo lo relacionado con el inmueble, pues como el mismo propietario enuncia los
poderes que ha enviado han sido para representaciòn de voz y voto ante la asamblea pero aùn
no contamos con el poder segùn ellos tiene la señora Lucìa para entenderse en todo lo
relacionado con lo administrativo del Conjunto.
Por favor me puedes colaborar con esta respuesta y donde se especifique que tipo de
informaciòn puede ella como arrendataria recibir y hasta que gestiones judiciales le competen
de acuerdo a su calidad, pues tengo entendido que de acuerdo a la tutela que le aceptò el
juzgado y que yo respondì con la ayuda de Ustedes, donde el juzgado me ordenò contestar en 72
horas y que por la señora Lucìa Serna no haber recibido el dìa que se cumplìan las 72 horas sino
al dìa siguiente porque fue enviado por correo certificado y se demorò un dìa màs, la señora
Lucìa Serna solicitò mi arresto y la multa respectiva, ahora el juzgado nos va a citar a las dos para
saber que mas quiere saber la señora Lucìa, cuando uno de los temas por los que reclama es la
cuota extraordinaria, cuota que debe ser pagada por el propietario y que no tendrìa porque
preocuparle a ellla.

Agradezco la colaboración al respecto, ya que quiero responder antes del que el juzgado me cite
con la señora.
Respuesta: Dando respuesta a su requerimiento me permito realizar las siguientes:
CONSIDERACIONES
1. Los arrendatarios de un bien inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, si
bien no son propietarios de ningún coeficiente que le otorgue plenos derechos, la ley, o
mejor, la jurisprudencia sí ha les ha concedido algunos.
2. En primer lugar, es preciso anotar que el artículo 37 de la ley 675 de 20011
, regulatoria de
la propiedad horizontal, establece que las decisiones tomadas por la Asamblea general de
propietarios son de obligatorio cumplimiento para los moradores de los bienes privados
que no sean propietarios, esto es para los arrendatarios o quienes ocupen un bien bajo
una figura diferente como comodato, leasing o cualquier otra que no implique la posición
del dominio jurídico, sino el simple goce del bien.
3. Así las cosas, la Honorable Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002
consideró que los moradores no propietarios, como el caso de los arrendatarios que nos
ocupa, podrán elevar derechos de petición a las autoridades de la propiedad horizontal, y
lo más importante, tienen derecho a ser oídos cuando se trate de decisiones que los
afecten y lo ha expresado de la siguiente manera:
“Quienes residan en el inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal pero
no sean propietarios, pueden verse afectados por decisiones adoptadas por la
asamblea de copropietarios o por las autoridades internas, casos estos en los
cuales no puede privárseles del derecho de elevar peticiones y obtener pronta
resolución, como tampoco negárseles la posibilidad de ser oídos antes de que se

1
DE LA ASAMBLEA GENERAL.
ARTÍCULO 37. INTEGRACIÓN Y ALCANCE DE SUS DECISIONES. La asamblea general la constituirán los propietarios de
bienes privados, o sus representantes o delegados, reunido s con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en
el reglamento de propiedad horizontal. Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto
tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje
del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.

adopten por quien corresponda las decisiones pertinentes, en cuanto puedan
afectarlos, para lo cual podrán actuar directamente o por intermedio de
representantes suyos y con sujeción al reglamento de propiedad horizontal que no
podrá conculcar o hacer nugatorio este derecho”.
Significa lo anterior, que cuando un residente no propietario sienta conculcados sus
derechos, podría asistir a la reunión de asamblea e intervenir en aquellas decisiones que lo
afecten, directamente o a través de un representante, y debe garantizarse el derecho que
le asiste a ser escuchado, pero ese derecho estaría limitado exclusivamente a los aspectos
tratados en la asamblea que lo puedan afectar y solo tendría voz más no voto en la misma,
pues es claro que en la Asamblea los únicos que tienen derecho a voz y voto son los
propietarios.
Por lo anterior, sostuvo esta Corporación, que los titulares de la propiedad en común son
los propietarios de las unidades privadas del edificio o conjunto sometido. En
consecuencia, sólo a tales propietarios les corresponde adoptar, en conjunto y entre sí, en
asamblea general de propietarios, las decisiones correspondientes al derecho de dominio
sobre las áreas y los bienes comunes de que son titulares. Estas decisiones corresponden a
la forma que consideren más eficiente para administrar tales bienes y las sanciones a
imponer a quienes incumplan sus obligaciones, decisiones que, si bien se toman en
conjunto, corresponden a la expresión del ejercicio de la propiedad, con ánimo de señor y
dueño, con las limitaciones que establezcan la Constitución y la ley.
4. Para el caso que nos atañe, se debe tener en cuenta que la información requerida por la
arrendataria ya se comunicó a la copropiedad mediante Asamblea Ordinaria de
Propietarios del conjunto del presente año y que las decisiones tomadas no fueron
impugnadas en el respectivo momento, considero que para que la arrendataria pueda
acceder a una información adicional o reservada del Conjunto obrando en nombre y
representación del propietario del inmueble, se debe acreditar tal calidad mediante
poder especial otorgado por el propietario con la facultad expresa de atender todos los
intereses y realizar los requerimientos pertinentes ante la administración salvo que el
reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto dispusiere lo contrario.
5. Ahora bien, teniendo en cuenta el correo emitido por el señor Luis Enrique Rojas Plata en
su calidad de propietario del inmueble y quien asevera el haber otorgado poder a la
señora Elsa Milena Rojas respecto a la representación de todos los asuntos personales,
comerciales y familiares que le competen en Colombia, debemos tener presente que
poder es un documento que constituye un contrato de mandato entre el mandante o poderdante y un apoderado y que el mismo deberá mostrarse a la administración para
efectos de dar respuesta a los requerimientos de la peticionaria.
6. Por lo anterior, es necesario decir que existen dos clases de poderes: General y Especial.
El poder general, según el artículo 2156 del Código Civil Colombiano, es aquel que se
concede para la representación de todos los negocios y este debe otorgarse mediante
escritura pública.
El poder especial es aquel que se confiere para la representación de uno o varios negocios
en específico. Debe estar bien delimitado, indicando de manera puntual los asuntos sobre
los que se va a conceder poder. El poder especial puede ser otorgado mediante
documento privado y autenticado ante notaría.
Asi las cosas, para efectos de dar respuesta a todos los requerimientos a la arrendataria,
es importante que el propietario o la peticionaria aporte copia autentica del respectivo
poder especial otorgado, o copia de la escritura publica con nota de vigencia del poder
general otorgado a la señora Elsa Milena Rojas expedido por la Notaria Publica, para
efectos de establecer la debida representación del propietario para con el conjunto y que
la arrendataria se encuentre legitimada tanto para recibir la respectiva información como
para tomar decisiones en nombre y representación del propietario .
Nos despedimos de usted, no sin antes reiterarle nuestro agradecimiento y profundo compromiso
con su bienestar. Estamos disponibles cuando usted así lo requiera.
Cordial saludo,
DIANA MARIA RODRIGUEZ ARIZA
ABOGADA
LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ AVALUADORES Y CONSTRUCTORES DE COLOMBIA

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